10.03.2020 r.
USTALANIE OPŁAT NA SFINANSOWANIE KOSZTÓW EKSPLOATACJI I UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI
Przedstawiany przez nas w ostatnich dwu tygodniach plan gospodarczo-finansowy spółdzielni na 2020r. , opiera się na prawnych ustaleniach przepisów ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych i na Prawie Spółdzielczym. Zapisy te wskazują, że gospodarcza działalność spółdzielni skierowana do swoich członków powinna się odbywać wg formuły kosztowej tj. jakie koszty – takie opłaty.
Pragniemy zatem przybliżyć wszystkim zainteresowanym w celach edukacyjnych, te mechanizmy, stosowane przez nas na co dzień.
Wymienione przepisy znajdują odzwierciedlenie w unormowaniach wewnętrznych spółdzielni tj. w statucie oraz odpowiednich regulaminach. Ustanowiliśmy w nich zasady na podstawie których ustala się wysokość zaliczkowych stawek i dokonuje rozliczeń poniesionych kosztów i uzyskanych przychodów.
Wysokość zaliczkowych opłat eksploatacyjnych z tytułu użytkowania lokali, powinna być skalkulowana w takiej wysokości aby sfinansować planowane koszty z tego tytułu w nieruchomości na dany rok kalendarzowy. My w ŻSM dokonujemy tego dla każdej ze 160-ciu nieruchomości. Robimy to w oparciu o przepisy nowelizacji ustawy spółdzielczej z dnia 14 czerwca 2007r.
Przepis ten nakazywał spółdzielni prowadzenie odrębnej dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia kosztów oraz przychodów.
Z kolei nowelizacja ustawy spółdzielczej z dnia 20 lipca 2017r. zmieniła przepisy, nakazując spółdzielni obok dotychczasowej odrębnej dla każdej nieruchomości ewidencji kosztów, także obowiązek rozliczenia wszystkich wpływów i wydatków funduszu remontowego.
Odrębnie dla każdej nieruchomości (jedno lub wielobudynkowej) a nie dla całej spółdzielni – oznacza, że osoby mające tytuł prawny do lokali w danej nieruchomości nie mogą być obciążane kosztami eksploatacji i utrzymania innych nieruchomości,
w których ustanowiono tytuły prawne do lokali.
Opłaty nakładane na posiadaczy tytułu prawnego do lokalu, powinny pokrywać sprecyzowane obowiązki i odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania. Opłaty dla użytkowników lokali wynikają z:
1. planów gospodarczo-finansowych zarządzania nieruchomościami przez spółdzielnię, określających cele i zadania rzeczowe oraz ujmujących wielkość nakładów potrzebnych do ich realizacji a także źródła finansowania tychże nakładów. Plan gospodarczo-finansowy jest dostosowany do specyfikacji spółdzielni mieszkaniowej. Stanowi jej swoisty budżet. Składa się on z podstawowych elementów rzeczowo-finansowych, wynikających z poszczególnych dziedzin działalności spółdzielni, a mianowicie z:
● eksploatacji i utrzymania nieruchomości,
● eksploatacji i utrzymania mienia spółdzielni,
● gospodarki cieplnej, wodno-kanalizacyjnej,
● gospodarki funduszem remontowym,
● działalności społeczno-oświatowej i kulturalnej,
● działalności samorządowej,
● działalności gospodarczej,
● inwestycji mieszkaniowych.
2. regulaminów wewnętrznych określających zasady naliczania i rozliczania na poszczególne lokale całkowitych kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, kosztów zewnętrznych (niezależnych) a także zasady ustalenia wysokości stawek opłat z tytułu użytkowania lokali.
Pomimo, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje pojęć „koszty eksploatacji”, czy „koszty utrzymania nieruchomości” ani też ich szczegółowo nie rozróżnia – to oczywistym jest że są to koszty związane bezpośrednio z nieruchomością i szeroko pojętym jej utrzymaniem, czy konserwacją.
Uznać więc należy, że w skład wyżej wymienionych rodzajów kosztów wchodzą zarówno wszystkie koszty usług dostarczanych do nieruchomości (tj. dostawy wody, energii, gazu, odbiór ścieków, itd.) jak i koszty bieżącej konserwacji, napraw i remontów (wraz z kosztami prowadzenia stosownej dokumentacji i kosztami administracyjnymi z podatkami czy opłatami) oraz koszty utrzymania i konserwacji urządzeń technicznych położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń malej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów i chodników itp., a także podatek od nieruchomości i opłaty za korzystanie z gruntów gminy oraz koszty zarządzania nieruchomością.
Zapisy ustawy spółdzielczej (w tym art.6 u 1) – zobowiązują władze (Zarząd) spółdzielni do ustalenia różnicy między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię a przychodami z opłat eksploatacji tej nieruchomości. Ustalona w ten sposób różnica zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym, a więc nie ma tu zysku ani straty bilansowej, jest natomiast wynik na „gospodarce zasobami mieszkaniowymi” do rozliczenia w roku następnym.
Ustalone wyniki finansowe w zakresie GZM dla poszczególnych nieruchomości (plus lub minus) wymuszają na spółdzielni, indywidualne – dla każdej nieruchomości – ustalenie stawek opłaty eksploatacyjnej .
Tak więc nadwyżka przychodów nad kosztami GZM osiągnięta w danym roku obrachunkowym powiększa przychody tej gospodarki w roku następnym. Natomiast nie pokryta wpływami z opłat nadwyżka kosztów powinna znaleźć pokrycie w odpowiednio zwiększonej wysokości opłat w roku następnym.
----------------
Reasumując, spółdzielcza gospodarka oparta jest na zasadzie samowystarczalności finansowej i samorządności. Samorządność spółdzielni wyraża się przede wszystkim w tym, że o jej działalności decydują organy (Walne Zgromadzenia, Rada Nadzorcza, Zarząd) wybierane przez członków spółdzielni.
Kalkulacja wysokości zaliczkowej opłaty „eksploatacyjnej” na dany rok kalendarzowy powinna odpowiadać wymaganiom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze, postanowieniom statutu i odpowiedniego regulaminu.
Przepisy wewnętrzne spółdzielni, które są w nich zawarte powinny rozstrzygać zasady, ustalenia i rozliczenia poszczególnych kosztów g.z.m. (między innymi: na jednostki organizacyjne rozliczenia, na jednostki fizyczne, rozliczenia kosztów na m2 pow. lokalu, na liczbę osób, na wskazania przyrządów pomiarowych, czy na udziały w nieruchomości wspólnej).
Zarząd ŻSM