16.03.2021 r.
USTALANIE OPŁAT Z TYTUŁU UŻYWANIA LOKALI MIESZKALNYCH W SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH
Przybliżamy dzisiaj naszym czytelniom praktyczne zasady funkcjonowania spółdzielczej gospodarki mieszkalnej w aspekcie jej unormowań prawnych
i ekonomicznych. Liczymy, że zainteresują one tych z nich do których nie wszystkie jej mechanizmy docierały, a którzy oczekują takiej wiedzy.
Gospodarka zasobami mieszkaniowymi (GZM) jest to działalność spółdzielni mieszkaniowej polegająca na eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości stanowiących spółdzielcze zasoby mieszkaniowe. Przez tą gospodarkę w spółdzielni rozumie się zarządzanie i administrowanie nieruchomościami tworzącymi zasoby mieszkalne, w tym także znajdujące się w nich lokale o innym przeznaczeniu.
Wnoszenie opłat na poczet kosztów związanych z g.z.m. jest gromadzeniem środków w celu sfinansowania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości będącej w zasobach spółdzielni. Ich wnoszenie stanowi formę gromadzenia środków finansowych na planowane wydatki. Członkowie wyposażają w ten sposób swoją spółdzielnię
w środki potrzebne na sfinansowanie jej przyszłej działalności. Przyszłe wydatki planuje się zgodnie z założeniami rocznego planu gospodarczo-finansowego ustalonego przez Radę Nadzorczą.
Na podstawie planowanych robót i ich wyceny rozdziela się wydatki między członków i pozostałych użytkowników lokali. Wnosząc opłaty, finansują oni w ten sposób przyszłe wydatki, które następują w trakcie roku. Po zakończeniu roku gospodarczego dokonuje się rozliczenia wpływów i wydatków przyjętych w planach gospodarczo-finansowych miesięcznych stawek, oszacowanych na podstawie zakresu planowanych robót i ich kosztów oraz powierzchni lokali zajmowanych przez członków. Miesięczne opłaty mają charakter zaliczek na poczet partycypacji członków w kosztach utrzymania Spółdzielni, które podlegają ostatecznemu rozliczeniu po zamknięciu okresu gospodarczego.
Uregulowania prawne dotyczące prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów oraz kosztów eksploatacji i kosztów utrzymania mienia Spółdzielni, a także wpływów i wydatków funduszu remontowego mają odzwierciedlenie
w systemie ewidencji księgowej Spółdzielni. Zasady polityki rachunkowości, które są podstawą rozliczeń w funkcjonowaniu każdej Spółdzielni zakładają, że do kosztów GZM należą w szczególności:
- koszty administracji i zarządzania nieruchomościami,
- koszty usług porządkowych,
- usług materialnych i niematerialnych,
- koszty ubezpieczeń majątkowych,
- konserwacji bieżącej,
- podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie (opłata przekształceniowa) ,
- odpisy na fundusz remontowy,
- koszty dostawy wody i odprowadzenia ścieków,
- koszty dostawy energii cieplnej na potrzeby ogrzewania lokali i podgrzania wody,
- energii elektrycznej dla pomieszczeń wspólnych i ciągów komunikacyjnych (klatki schodowe, korytarze, piwnice),
- dostawy gazu,
- wywozu nieczystości,
- eksploatacji dźwigów osobowych.
Stosowny przepis ustawy spółdzielczej zobowiązuje zarząd spółdzielni do corocznego ustalania różnicy między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, którą Spółdzielnia zarządza a przychodami z opłat danej nieruchomości.
Ustalona w ten sposób różnica zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji
i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym, a więc nie ma zysku ani straty bilansowej, jest natomiast wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi do „rozliczenia” w roku następnym.
Zasada bezwynikowej działalności Spółdzielni określona w art. 6 ust. 1 ustawy o s.m. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, ponieważ ustawodawca nie przewidział innego uregulowania tej kwestii w statucie Spółdzielni.
Jednak zasada o której mowa w art. 6 ust. 1 o s.m. nie dotyczy rozliczenia wyniku finansowego w zakresie ciepła, energii elektrycznej, gazu, dostawy wody i odprowadzenia ścieków. W tych przypadkach różnica między kosztami a zaliczkowymi opłatami podlega indywidualnemu rozliczeniu z poszczególnymi użytkownikami lokali po zakończeniu przyjętego okresu rozliczeniowego.
Do omawianej różnicy między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez Spółdzielnię, a przychodami z opłat eksploatacji danej nieruchomości nie wlicza się wkładów mieszkaniowych, budowlanych, ani wkładów członkowskich, kosztów budowy, wpisowego, przychodów i kosztów z działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółdzielnię, ani przychodów i kosztów związanych
z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną jeżeli Spółdzielnia taką prowadzi.
Ustalone wyniki finansowe w zakresie g.z.m. dla poszczególnych nieruchomości (dodatnie lub ujemne) wymuszają na Spółdzielni, indywidualnie – dla każdej nieruchomości – ustalenie nowych stawek opłat eksploatacyjnych – co wynika z ustawy.
Przy czym, jeżeli w danym roku koszty przewyższają przychody na danej nieruchomości, to nie stanowi to podstawy do żądania od członków ich wyrównania w postaci jednorazowej dopłaty. Do takiego postępowania nie są upoważnione ani Rada Nadzorcza czy Walne Zgromadzenie Członków. Niepokryta wpływami z opląt nadwyżka kosztów z roku poprzedniego powinna znaleźć pokrycie w odpowiednio zwiększonej wysokości opłat w roku następnym.
Natomiast zgodnie z prawem nadwyżka nad kosztami GZM, osiągnięta w danym roku obrachunkowym, powiększa przychody tej gospodarki w roku następnym. Nadwyżka ta stanowi zatem jedno ze źródeł finansowania kosztów g.z.m. w tymże roku i powinna być uwzględniona przy opracowywaniu planu gospodarczo-finansowego Spółdzielni w roku następnym. Księguje się ją jako przychód roku następnego i powinny być odpowiednio zmniejszone wysokości opłat w roku następnym.
I takie zasady, stwierdzające, że wynik roku poprzedniego, znajduje odzwierciedlenie w budżecie na rok nadchodzący, winien każdorazowo powodować podwyższenie, obniżenie lub stabilizację opłat w roku następnym (zgodnie z wyrokiem S.N. z dnia 11 stycznia 2006 r./IICSK30/09) co stosuje od wielu lat nasza Spółdzielnia.
Zarząd ŻSM