15.03.2022 r.
Z kraju – prawo majątkowe
CZY KAŻDE MIESZKANIE MOŻNA ZAPISAĆ W TESTAMENCIE ?
Półtora roku temu rozpatrywaliśmy w naszej rubryce aspekty prawne związane
z mechanizmami przekazania dzieciom przez rodziców mieszkania, a także innych nieruchomości. Dotyczyło to jednak rozporządzania majątkiem przez darczyńcę, za jego życia. Natomiast aktem rozporządzenia na wypadek śmierci są wyłącznie testament bądź dziedziczenie ustawowe.
Przy czym podstawową zasadą w prawie spadkowym jest stwierdzenie, ze można rozporządzać tylko tymi nieruchomościami, które są naszą własnością.
Natomiast nie można zapisywać w testamencie mieszkań, które się wynajmuje od gminy, zakładu pracy, spółdzielni mieszkaniowej, czy prywatnego właściciela.
● Mieszkanie spółdzielcze.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekazać w spadku . Jest to ograniczone prawo rzeczowe (uregulowane w ustawie o s.m.), w którym właścicielem lokalu
i części wspólnych budynku oraz gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa. Lokale takie mogą mieć założoną księgę wieczystą.
Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może je wynajmować lub oddać do bezpłatnego korzystania. Spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania podlega dziedziczeniu, można sprzedać, darować, zapisać w testamencie lub obciążyć hipoteką.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem ograniczonym. Jego posiadacz (lokator) nie jest właścicielem mieszkania. Właścicielem- zarządcą lokalu jest Spółdzielnia, która przekazuje je w użytkowanie członkom. By korzystać z mieszkania lokatorskiego, konieczne jest wniesienie wkładu mieszkaniowego. Prawo lokatorskie jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Nie oznacza to jednak, że spadkobiercy zmarłego posiadacza takiego prawa, są pozbawieni wszystkich praw do lokalu po zmarłym.
Gdy umiera jeden z małżonków, którym wspólnie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, prawo to nie wygasa, ale z mocy prawa przejmuje je w całości małżonek, który pozostał przy życiu. Zbędne jest tu dokonywanie jakichkolwiek czynności prawnych.
Jeżeli spółdzielcze prawo do lokalu przysługiwało tylko jednemu z małżonków, wówczas pozostającemu przy życiu współmałżonkowi przysługuje roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. O takie prawo, obok małżonka mogą się ubiegać także inne osoby bliskie zmarłego, które mają na to rok czasu. Oddzielną sprawą jest dziedziczenie po zmarłym wkładu mieszkaniowego.
● Własność hipoteczna.
Jest to nazwa określająca prawo odrębnej własności lokalu. To pełna własność lokalu wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych. Takie mieszkanie musi mieć założoną księgę wieczystą i może być obciążone hipoteką, ale nie musi.
Udział w gruncie oznacza konieczność płacenia podatku od nieruchomości bezpośrednio do gminy. Podobnie jak każdą własność, można ją przekazać w spadku. Spadkobierców można wskazać w testamencie, a w przypadku braku zapisu, takie mieszkanie odziedziczą najbliżsi członkowie rodziny.
● Nie można przekazać w spadku mieszkania komunalnego, ponieważ lokatorzy takich lokali nie są ich prawnymi właścicielami.
Po śmierci użytkownika mieszkania komunalnego pozostaje ono własnością gminy. Nie musi być ono jednak automatycznie przekazywane innej rodzinie, ponieważ po śmierci najemcy jego najbliższe osoby mają prawo do kontynuowania najmu mieszkania komunalnego. Ważne są tu istotne aspekty sprawy.
Najem mieszkania komunalnego może odziedziczyć małżonek osoby zmarłej, dzieci, osoby uprawnione do otrzymywania świadczeń alimentacyjnych od zmarłego najemcy czy osoby które pozostały we wspólnym pożyciu ze zmarłym najemcą.
Osoby takie jeśli chcą kontynuować wynajem, muszą do chwili śmierci najemcy mieszkać w danym lokalu. Nie wystarczy tu jedynie posiadany meldunek w przedmiotowym lokalu, jeśli dana osoba na co dzień żyje gdzieś zupełnie indziej. Gminy szczególnie badają takie sprawy.
● Mieszkanie zakładowe.
Ten rodzaj uprawnień do korzystania z mieszkania to pozostałość po PRL-u. Budowały te mieszkania państwowe firmy, by zaspokoić potrzeby lokalowe swoim pracownikom i ich rodzinom. Dzisiaj skala tego typu zasobu mieszkaniowego jest niewielka (pozostało około
70 tys.). Mieszkania te są udostępniane pracownikom firm na zasadzie najmu. Niektóre zakłady umożliwiają wykup takich nieruchomości, co umożliwiła ustawa z 15 grudnia 2000 r.
Pierwszeństwo wykupu (wg ustawy) mają najemcy, którzy posiadają umowę najmu na czas nieokreślony lub administracyjną decyzję o przydziale mieszkania pracowniczego.
Dlatego mieszkania zakładowe można oddziedziczyć po zmarłym tylko wtedy, gdy ten był jego właścicielem.
Takie mieszkanie wykupić mogą też osoby bliskie pracownikowi lub byłego pracownika, gdy ten nie zdążył takiego wykupu dokonać przed swą śmiercią. Niezbędna jest tu jednak zgoda właściciela lokalu (firmy), który podjąć musi decyzję o sprzedaży. Wykupiony przed śmiercią lokal zakładowy podlega takim samym prawom dziedziczenia jak inne elementy majątku zmarłego.
.
------------------------------
Przedstawiliśmy krótki przegląd stanu prawnego działań związanych z przejęciem mieszkania po zmarłym członku rodziny. W procedurze przejęcia lokalu, ważna jest też informacja, czy lokal zmarłego nie jest obciążony zadłużeniami i innymi zobowiązaniami, gdyż wówczas niezbędna jest ocena i decyzja co do przyjęcia, czy odrzucenia spadku.
Zarząd ŻSM